De dalende marktrente sijpelt door naar de woonkredieten. Dat kan de vastgoedprijzen opnieuw de hoogte in jagen.

‘Wie een woonlening afsluit, moet de verhouding tussen lasten en inkomsten goed in de gaten houden.’ Bart Dewaele

De rentebarometer van Immotheker Finotheker toonde gisteren een gemiddelde rente van 1,79 procent voor woonleningen van 20 jaar met een vaste rentevoet, op voorwaarde dat niet meer dan 80 procent van de woningwaarde wordt geleend. Dat rentepeil was nooit eerder zo laag.

De daling was verwacht, want de rentes op de markt voor staatsobligaties zijn de afgelopen weken fors gedaald. De Duitse rente met een looptijd van tien jaar zakte eind vorige maand zelfs onder het nulpunt. Dat was een reactie op signalen dat de economie sneller aan het afkoelen is dan gedacht. De Belgische tienjarige rente is vorige maand bijna gehalveerd, tot een voorlopig dieptepunt van iets minder dan 0,4 procent. Dat is geen absoluut record: in 2016 flirtte ook de Belgische rente met het nulpunt. Maar de hypotheekrente reageerde toen minder sterk dan nu.

Ook de concurrentie tussen de banken speelt een rol, zegt John Romain van Immotheker Finotheker. De Nationale Bank dreigt de banken te verplichten om extra buffers aan te leggen als ze te veel risicovolle hypotheken verkopen. Daarom zijn woonleningen met een lager risico op dit moment voor de banken heel aantrekkelijk. Dat zijn leningen waarbij de ontlener minstens 20 procent van de woningprijs zelf bijdraagt. Ook relatief korte looptijden zijn prettig voor de banken, want dan zakt het openstaande bedrag sneller tot een veilig niveau.

De hypotheekrente schommelt nu al drie jaar rond 2 procent

Het peil van 1,79 procent voor een lening van 20 jaar vast is een gemiddelde. Wie goede voorwaarden kan bedingen, kan een lening afsluiten tegen 1,6 of zelfs 1,5 procent. Zonder goede voorwaarden loopt dat op tot 1,9 procent. Variabele rentes, die momenteel populairder zijn dan vaste, liggen nog een stuk lager. Op Spaargids.be worden zelfs variabele leningen van minder dan 1 procent vermeld.

Vorig jaar was de verwachting nog dat de langetermijnrente langzaam omhoog zou kruipen omdat de Europese Centrale Bank haar stimuleringsbeleid (QE) heeft verminderd. De bank koopt minder obligaties aan dan in 2018, wat het drukkende effect op de rente zou hebben moeten afzwakken. Maar de bank heeft intussen een U-bocht moeten maken door een eventuele renteverhoging dit jaar uit te sluiten. Ook in de VS zit een verhoging van de beleidsrente er voorlopig niet in.

De hypotheekrente schommelt nu al drie jaar rond 2 procent. Romain denkt niet dat er snel verandering in komt. Hij voorziet een Japans scenario met een vrijwel permanent lage rente. De vergrijzing is daarin de voornaamste factor, denkt hij.

Een bij-effect van de aanhoudend lage rente is het effect op de vastgoedprijzen. Die blijven stijgen, wat de betaalbaarheid voor starters op de woonmarkt in gevaar brengt. ‘Wie een woonlening afsluit, moet de verhouding tussen lasten en inkomsten goed in de gaten houden.’ Romain wijst erop dat er mogelijk extra lasten op consumenten afkomen, zoals uitgaven voor extra isolatie als gevolg van het EPC+-certificaat. Dat document vermeldt vanaf dit jaar ook aanbevelingen om de woning klimaatvriendelijker te maken. Banken houden volgens Romain niet altijd voldoende rekening met de lasten/inkomstenverhouding. De voorkeur voor korte looptijden doet de maandelijkse afbetalingssom oplopen.

Inflatie

Volgens Romain heeft het voor kopers in spe geen zin om te wachten op een verdere rentedaling. ‘De hypotheekrente is nu al lager dan de inflatie, waardoor je eigenlijk al gratis leent. En dan reken ik het fiscaal voordeel niet eens mee. Het heeft geen zin om te wachten, want er zijn veel kopers op de markt.’ De kans dat de vastgoedprijzen stijgen, is volgens hem groter dan de kans dat de hypotheekrente verder daalt.

De langetermijnrente is trouwens de afgelopen dagen aan een lichte remonte begonnen. De Duitse rente op tien jaar piepte gisteren voor het eerst sinds 22 maart weer kortstondig boven het nulpunt.

Bron: Ruben Mooijman voor De Standaard